Strona główna / Blog / Uciążliwe szczekanie psa – jakie prawa mają sąsiedzi?

Uciążliwe szczekanie psa – jakie prawa mają sąsiedzi?

Integrum Management Kropka

Dodano: 15.09.2026 Kropka

Kategoria: Zarządzanie Nieruchomościami

Pies przebywający w mieszkaniu zasadniczo nie stanowi problemu, ale trudność pojawia się dopiero wtedy, gdy jego szczekanie staje się częste, długotrwałe lub na tyle intensywne, że utrudnia innym osobom normalne korzystanie z lokali. Granica pomiędzy naturalnymi odgłosami związanymi z obecnością zwierzęcia a nadmierną uciążliwością nie jest jednak określona konkretną liczbą minut ani jedną porą dnia. Znaczenie mają przede wszystkim częstotliwość i czas trwania szczekania, godziny jego występowania oraz rzeczywisty wpływ hałasu na mieszkańców sąsiednich lokali. Każda taka sytuacja wymaga więc indywidualnej oceny uwzględniającej zarówno prawa właściciela lokalu, w którym przebywa pies, jak i prawo pozostałych mieszkańców do spokojnego korzystania ze swoich mieszkań.

Szczekanie szczekaniu nierówne

Nie każde szczekanie psa oznacza naruszenie praw sąsiadów. Mieszkanie w budynku wielolokalowym wiąże się bowiem z koniecznością tolerowania pewnego poziomu zwykłych odgłosów codziennego życia. Krótkotrwała reakcja psa na dzwonek, osoby przechodzące po klatce schodowej, czy inne bodźce będzie więc oceniana inaczej, niż wielogodzinne szczekanie powtarzające się każdego dnia. Podstawowe znaczenie ma w tym przypadku art. 144 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim właściciel nieruchomości powinien powstrzymywać się od działań, które zakłócałyby korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości oraz stosunków miejscowych. W praktyce nie wystarczy więc samo stwierdzenie, że pies jest słyszalny w sąsiednim mieszkaniu. Znaczenie ma przede wszystkim to, czy charakter, częstotliwość i natężenie hałasu przekraczają poziom, którego można racjonalnie oczekiwać w danym budynku. Regularne szczekanie trwające przez kilka godzin może spełniać to kryterium, podczas gdy sporadyczne odgłosy zwierzęcia co do zasady mieszczą się w granicach normalnego korzystania z lokalu.

Cisza nocna vs. pies

Problem uporczywego szczekania psa nie ogranicza się wyłącznie do godzin potocznie określanych jako „cisza nocna”. Polskie przepisy ogólne nie wprowadzają jednej, obowiązującej we wszystkich budynkach definicji „ciszy nocnej” ani sztywnego przedziału godzinowego, w którym miałaby ona obowiązywać. Zasady dotyczące zachowania spokoju mogą natomiast wynikać z Regulaminu porządku domowego przyjętego dla danej nieruchomości. Szerzej wyjaśniamy, czym w praktyce jest cisza nocna w bloku i jakie zachowania mogą prowadzić do naruszenia spoczynku nocnego. W zależności od okoliczności znaczenie może mieć również art. 51 § 1 Kodeksu wykroczeń, który przewiduje odpowiedzialność za zakłócanie między innymi spokoju lub spoczynku nocnego krzykiem, hałasem, alarmem albo innym wybrykiem. Nie oznacza to jednak, że każde szczeknięcie psa automatycznie stanowi wykroczenie, za które odpowiada jego opiekun. Każdy przypadek wymaga oceny konkretnych okoliczności, na które składają się: charakter i intensywność hałasu, czas jego trwania oraz zachowanie osoby sprawującej opiekę nad zwierzęciem. Uciążliwe szczekanie może uzasadniać reakcję również w ciągu dnia, jeżeli powtarza się regularnie, trwa przez dłuższy czas i rzeczywiście utrudnia pracę, odpoczynek lub normalne korzystanie z sąsiedniego lokalu.

Regulamin wspólnoty a pies

Regulamin porządku domowego może określać zasady dotyczące zachowania spokoju, korzystania z nieruchomości wspólnej oraz utrzymywania porządku w budynku. Nie daje jednak wspólnocie nieograniczonego prawa do ingerowania w sposób korzystania z wyodrębnionych lokali. Istotne znaczenie ma również art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym właściciel powinien między innymi przestrzegać porządku domowego, korzystać z nieruchomości wspólnej w sposób nieutrudniający korzystania z niej przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać w ochronie wspólnego dobra. Regulamin może więc stanowić praktyczny punkt odniesienia przy ocenie powtarzających się uciążliwości ze zwierzęciem. Wspólnota mieszkaniowa może w granicach swoich kompetencji reagować na rzeczywiste i uporczywe zakłócenia, jednak czym innym jest oczekiwanie ograniczenia nadmiernego hałasu, a czym innym ingerowanie w samo prawo właściciela do posiadania zwierzęcia w lokalu. Regulamin powinien zatem porządkować zasady współżycia w nieruchomości, a nie zastępować obowiązujące przepisy, ani nadmiernie ograniczać sposobu korzystania z lokali stanowiących odrębną własność z powodu posiadania psa.

Co zrobić gdy pies sąsiada uciążliwie szczeka?

Gdy szczekanie psa zaczyna regularnie się powtarzać, warto najpierw ustalić, jak często dochodzi do zakłóceń i jak długo one trwają. Jeżeli jest to możliwe, dobrym pierwszym krokiem jest poinformowanie opiekuna psa o problemie, ponieważ osoba przebywająca poza domem może nie mieć świadomości, że zwierzę szczeka przez znaczną część jej nieobecności. Jeśli sytuacja się nie poprawia, zgłoszenie można skierować do zarządu wspólnoty albo podmiotu administrującego nieruchomością. Powinno ono zawierać możliwie konkretne informacje, takie jak daty, godziny, przybliżony czas trwania hałasu oraz częstotliwość występowania problemu. Uporządkowany opis zdarzeń ułatwia ocenę, czy mamy do czynienia z rzeczywistą i długotrwałą uciążliwością, czy jedynie z incydentalnym zakłóceniem. Przy powtarzających się sytuacjach pomocne może być również prowadzenie prostego rejestru zdarzeń oraz zachowanie korespondencji dotyczącej wcześniejszych zgłoszeń lub interwencji. Jeżeli problem dotyczy kilku lokali, pomocne mogą być także relacje innych mieszkańców, którzy doświadczają tej samej uciążliwości. Zgromadzone w ten sposób informacje mogą okazać się przydatne, jeżeli konieczne będzie podjęcie dalszych działań.

Kiedy można wezwać Policję lub straż miejską?

Wezwanie Policji lub straży miejskiej może być uzasadnione wtedy, gdy szczekanie psa jest na tyle intensywne lub długotrwałe, że rzeczywiście zakłóca spokój albo spoczynek nocny. Funkcjonariusze oceniają wówczas konkretną sytuację i ustalają, czy istnieją podstawy do podjęcia interwencji. Trzeba jednak odróżnić samą uciążliwość od odpowiedzialności opiekuna zwierzęcia. Zgłoszenie dotyczące szczekającego psa nie oznacza bowiem automatycznie, że doszło do wykroczenia określonego w art. 51 Kodeksu wykroczeń. Znaczenie mają między innymi charakter i intensywność hałasu, czas jego trwania oraz zachowanie osoby odpowiedzialnej za zwierzę. Istotne może być również to, czy problem regularnie się powtarza mimo wcześniejszych próśb o jego ograniczenie. Interwencja służb jest więc jednym z dostępnych sposobów działania, ale nie powinna zastępować wcześniejszych prób rozwiązania problemu, zwłaszcza gdy szczekanie zdarza się sporadycznie i nie powoduje istotnych zakłóceń.

Jaką rolę mają zarząd, zarządca lub administrator?

Zgłoszenie problemu z uciążliwym szczekaniem do podmiotu zajmującego się nieruchomością nie oznacza, że zarządca staje się organem rozstrzygającym prywatny konflikt pomiędzy sąsiadami. Zarząd wspólnoty kieruje jej sprawami i ją reprezentuje, natomiast zarządca lub administrator wykonuje zadania w zakresie wynikającym z umowy, udzielonego umocowania oraz przyjętego sposobu zarządzania nieruchomością. Zakres, w jakim podmiot prowadzący obsługę wspólnot mieszkaniowych może zajmować się podobnymi zgłoszeniami, powinien więc wynikać przede wszystkim z powierzonych mu obowiązków i kompetencji. W praktyce właściwa obsługa wspólnoty obejmuje również właściwe reagowanie na zgłoszenia dotyczące powtarzających się zakłóceń w budynku. Zarządca lub administrator może więc przyjąć zgłoszenie, sprawdzić, czy podobne sygnały przekazują także inni mieszkańcy, skontaktować się z właścicielem danego lokalu, przypomnieć o obowiązujących zasadach porządku domowego oraz uporządkować korespondencję dotyczącą problemu. Nie oznacza to jednak możliwości samodzielnego nałożenia kary, rozstrzygnięcia o odpowiedzialności cywilnej, czy nakazania właścicielowi pozbycia się psa. Zarządca powinien działać w granicach powierzonych mu kompetencji, natomiast ocena odpowiedzialności za wykroczenie lub naruszenie prawa cywilnego należy odpowiednio do właściwych służb albo sądu.

Czy wspólnota może nakazać właścicielowi usunięcie psa?

Przedmiotem reakcji wspólnoty powinno być uciążliwe zachowanie i jego skutki, a nie sam fakt posiadania psa. Wspólnota mieszkaniowa jest ogółem właścicieli lokali i zajmuje się przede wszystkim sprawami dotyczącymi nieruchomości wspólnej. Nie może dowolnie ingerować w sposób korzystania z wyodrębnionego lokalu. Jeżeli problemem jest szczekanie, celem działań powinno być zatem ograniczenie zakłóceń. To właściciel lub opiekun zwierzęcia powinien dobrać odpowiednie rozwiązania, które pozwolą usunąć przyczynę uciążliwości. Ustawa o własności lokali przewiduje wprawdzie w art. 16 możliwość wystąpienia przez wspólnotę z żądaniem sprzedaży lokalu należącego do właściciela, który między innymi rażąco lub uporczywie wykracza przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo swoim niewłaściwym zachowaniem czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym. Jest to jednak środek wyjątkowy, który stosuje się wyłącznie w szczególnie poważnych i długotrwałych sytuacjach, a nie standardowa reakcja na skargę dotyczącą szczekającego psa. Zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt 7 ustawy o własności lokali wytoczenie takiego powództwa stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, dlatego wymaga uchwały właścicieli lokali wyrażającej zgodę na podjęcie tego działania.

Jakich praw może dochodzić właściciel sąsiedniego lokalu?

Jeżeli hałas przekracza przeciętną miarę, właściciel lokalu dotkniętego uciążliwością może skorzystać również z ochrony cywilnoprawnej. W powiązaniu z art. 144 Kodeksu cywilnego istotne znaczenie ma art. 222 § 2 k.c., który pozwala właścicielowi żądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem oraz zaniechania dalszych naruszeń. W przypadku uporczywego szczekania celem takiego roszczenia będzie więc przede wszystkim ograniczenie ponadprzeciętnego hałasu, a nie samo usunięcie konkretnego zwierzęcia z mieszkania. Zakres żądania powinien odpowiadać charakterowi naruszenia i zmierzać do przywrócenia możliwości normalnego korzystania z lokalu. Jeżeli sprawa trafia do sądu, istotna staje się możliwość wykazania częstotliwości, natężenia oraz długotrwałości zakłóceń. Dlatego również na tym etapie duże znaczenie ma dokumentowanie wcześniejszych zdarzeń. Im dalej idących środków prawnych domaga się osoba dotknięta uciążliwością, tym ważniejsze jest wykazanie, że problem ma charakter rzeczywisty i powtarzalny oraz wykracza poza zwykłe odgłosy związane z codziennym korzystaniem z budynku.

Jak skutecznie rozwiązać problem uciążliwego szczekania?

Prawo nie gwarantuje całkowitej ciszy w budynku wielorodzinnym, ale nie oznacza też konieczności tolerowania długotrwałych i ponadprzeciętnych zakłóceń. Reakcja powinna być dostosowana do skali problemu – od poinformowania opiekuna psa i udokumentowania powtarzających się zdarzeń, przez zgłoszenie sprawy zarządowi lub zarządcy, aż po interwencję właściwych służb albo skorzystanie z dostępnych środków cywilnoprawnych. Z punktu widzenia wspólnoty mieszkaniowej równie ważne jest zachowanie właściwego podziału kompetencji. Profesjonalne zarządzanie nieruchomościami w Warszawie powinno obejmować sprawne reagowanie na zgłoszenia oraz porządkowanie komunikacji, ale nie oznacza przejmowania kompetencji sądu ani służb uprawnionych do oceny odpowiedzialności za konkretne naruszenie. Najlepsze efekty przynosi zazwyczaj spokojne zebranie faktów, właściwe udokumentowanie problemu oraz stopniowe podejmowanie kolejnych działań. Taki sposób postępowania pozwala skuteczniej chronić prawa osób korzystających z budynku, a jednocześnie ogranicza ryzyko nieuzasadnionej ingerencji w prawo właściciela do korzystania z własnego lokalu.

Poprzedni artykuł