Ikona mediów społecznościowych Ikona mediów społecznościowych
Ikona mediów społecznościowych Ikona mediów społecznościowych
Ikona mediów społecznościowych Ikona mediów społecznościowych
Ikona mediów społecznościowych Ikona mediów społecznościowych

Najem krótkoterminowy a wspólnota mieszkaniowa

Integrum ManagementKropka Dodano: 10.08.2026 Kropka Kategoria: Zarządzanie Nieruchomościami
Najem krótkoterminowy mieszkania może budzić uzasadnione wątpliwości wśród pozostałych właścicieli lokali, tworzących wspólnotę mieszkaniową. Częsta rotacja gości w jednym z lokali oraz intensywniejsze korzystanie z klatek schodowych, wind i innych części wspólnych mogą wpływać na codzienne funkcjonowanie budynku oraz komfort funkcjonowania jego mieszkańców. Nie oznacza to jednak, że wspólnota może swobodnie decydować o sposobie korzystania z każdego odrębnego lokalu. Właściciel co do zasady nie musi uzyskiwać jej zgody wyłącznie dlatego, że zamierza udostępniać mieszkanie na krótkie pobyty. Nadal powinien jednak przestrzegać zasad Porządku Domowego, właściwie korzystać z nieruchomości wspólnej oraz respektować prawa pozostałych właścicieli. W praktyce zarządzanie najmem mieszkań wymaga więc pogodzenia swobody właściciela z zasadami obowiązującymi w całej nieruchomości.

Czy najem krótkoterminowy wymaga zgody wspólnoty?

Ustawa o własności lokali nie przewiduje ogólnego obowiązku uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej na krótkoterminowe udostępnianie odrębnego lokalu. Potwierdza to również wyrok Sądu Najwyższego z 12 stycznia 2021 r. (sygn. IV CSKP 20/21). Sąd wskazał, że wspólnota została powołana przede wszystkim do zarządzania nieruchomością wspólną i nie może samodzielnie rozszerzać swoich kompetencji na sposób wykonywania prawa własności odrębnego lokalu. Oznacza to, że sama decyzja właściciela o przeznaczeniu mieszkania na krótkie pobyty nie wymaga wcześniejszej akceptacji pozostałych właścicieli. Nie oznacza to jednak całkowitej swobody w korzystaniu z lokalu. Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciel powinien między innymi przestrzegać porządku domowego oraz korzystać z nieruchomości wspólnej w sposób, który nie utrudnia korzystania z niej pozostałym współwłaścicielom. Brak obowiązku uzyskania zgody na sam najem nie wyłącza więc odpowiedzialności za sposób użytkowania lokalu ani za jego wpływ na funkcjonowanie nieruchomości wspólnej.

Jak odróżnić prawa właściciela od kompetencji wspólnoty?

Podstawowe znaczenie ma rozróżnienie odrębnego lokalu od nieruchomości wspólnej. Właściciel może decydować o sposobie korzystania ze swojego mieszkania w granicach obowiązującego prawa, jednak jego goście korzystają również z wejścia do budynku, klatki schodowej, korytarzy, windy i innych części wspólnych. Wspólnota mieszkaniowa może więc określać zasady związane z bezpieczeństwem, porządkiem oraz prawidłowym korzystaniem z nieruchomości wspólnej. Nie powinna jednak wykorzystywać tych kompetencji do pośredniego ograniczania możliwości najmu odrębnego lokalu. Podejmowane przez nią działania powinny dotyczyć spraw mieszczących się w zakresie zarządzania nieruchomością wspólną. Granica ta nabiera szczególnego znaczenia, gdy sposób korzystania z mieszkania zaczyna wpływać na części wspólne lub wiąże się z koniecznością dokonania w nich określonych zmian. Inaczej należy zatem ocenić sytuację, w której właściciel zamierza w związku z prowadzoną działalnością ingerować np. w elewację, wspólne instalacje albo inne elementy nieruchomości wspólnej.

Czy wspólnota może zakazać najmu krótkoterminowego?

Wspólnota mieszkaniowa nie może samą uchwałą przyznać sobie prawa do generalnego zakazania właścicielom najmu krótkoterminowego. Takie ograniczenie sposobu wykonywania prawa własności musiałoby wynikać z odpowiedniej podstawy prawnej. Sąd Najwyższy w sprawie IV CSKP 20/21 zakwestionował uchwałę wspólnoty, która wyłączała możliwość wykorzystywania lokali między innymi na potrzeby najmu krótkoterminowego. Wspólnota może natomiast wprowadzać zasady porządkowe dotyczące korzystania z budynku i jego części wspólnych. Regulamin może odnosić się np. do zachowania ciszy, utrzymywania porządku, zabezpieczania wejść czy właściwego korzystania z określonych przestrzeni wspólnych. Takie postanowienia powinny służyć ochronie porządku oraz praw pozostałych właścicieli, a nie ingerować w samo prawo do dysponowania odrębnym lokalem. Powinny więc regulować sposób zachowania osób przebywających w nieruchomości, a nie prowadzić do faktycznego uniemożliwienia właścicielowi wynajmowania mieszkania.

Co może zrobić wspólnota, gdy najem staje się uciążliwy?

Z punktu widzenia wspólnoty problemem powinien być przede wszystkim rzeczywisty sposób korzystania z lokalu, a nie sama forma najmu. Powtarzający się hałas, uszkadzanie części wspólnych, pozostawianie odpadów w niewłaściwych miejscach czy zakłócanie porządku mogą uzasadniać podjęcie odpowiednich działań. Zarząd lub zarządca, działając w granicach swoich kompetencji, może przyjmować zgłoszenia, kontaktować się z właścicielem lokalu oraz dokumentować powtarzające się naruszenia. Ma to szczególne znaczenie, gdy problem utrzymuje się przez dłuższy czas i zaczyna wpływać na korzystanie z nieruchomości przez pozostałych właścicieli. Takie sytuacje mogą również prowadzić do poważniejszych problemów prawnych we wspólnotach mieszkaniowych, dlatego istotne jest właściwe dokumentowanie zdarzeń i reagowanie adekwatnie do ich charakteru. W skrajnych przypadkach art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali pozwala wspólnocie wystąpić do sądu z żądaniem sprzedaży lokalu, jeżeli właściciel rażąco lub uporczywie wykracza przeciwko porządkowi domowemu albo swoim niewłaściwym zachowaniem czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym. Jest to jednak rozwiązanie wyjątkowe, które wymaga spełnienia ustawowych przesłanek oraz podjęcia odpowiedniej uchwały przez właścicieli lokali.

Czy najem krótkoterminowy oznacza wyższe opłaty?

Częsta rotacja gości może w niektórych budynkach zwiększać intensywność korzystania z windy, stref wejściowych, systemów dostępu oraz usług sprzątania. Nie oznacza to jednak, że wspólnota może automatycznie nałożyć dodatkową opłatę wyłącznie dlatego, że dany lokal jest wynajmowany krótkoterminowo. Co do zasady właściciele ponoszą koszty utrzymania nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do swoich udziałów. Art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali pozwala zwiększyć obciążenia właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Przepisu tego nie należy jednak automatycznie stosować do każdego lokalu mieszkalnego udostępnianego na krótkie pobyty. Samo zwiększone natężenie ruchu w budynku nie stanowi więc wystarczającej podstawy do dowolnego różnicowania opłat ponoszonych przez właścicieli. Ewentualne zwiększenie obciążeń musi mieć odpowiednią podstawę prawną i pozostawać w związku z rzeczywistymi kosztami ponoszonymi przez wspólnotę, a nie pełnić funkcji sankcji za prowadzenie najmu.

Jaką rolę przy najmie pełni zarządca lub administrator?

Zarządca lub administrator nie udziela właścicielowi zgody na najem lokalu, jeżeli taki obowiązek nie wynika z obowiązujących przepisów. Jego rola koncentruje się przede wszystkim na sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej – w zakresie określonym umową, uchwałami właścicieli oraz udzielonym umocowaniem. W praktyce może więc przyjmować zgłoszenia dotyczące uciążliwości, kontaktować się z właścicielem lokalu, kontrolować stan części wspólnych, dokumentować szkody oraz przekazywać zarządowi i właścicielom informacje potrzebne do podjęcia dalszych działań. W tym ujęciu zarządzanie nieruchomościami w Warszawie polega przede wszystkim na sprawnej koordynacji działań i dbaniu o przestrzeganie zasad odnoszących się do części wspólnych. Zarządca lub administrator nie powinien natomiast samodzielnie wprowadzać zakazów ani nakładać sankcji, które nie mają odpowiedniej podstawy prawnej. Jego działania powinny pozostawać w granicach powierzonych kompetencji i być adekwatne do charakteru danego problemu. Jeżeli natomiast określone działanie przekracza zakres zwykłego zarządu, decyzja powinna zostać podjęta przez właścicieli lokali w formie uchwały.

Czy najem krótkoterminowy oznacza dodatkowe obowiązki?

Brak obowiązku uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej nie oznacza, że właściciel może pominąć inne wymagania wynikające z obowiązujących przepisów. Czym innym są bowiem kompetencje wspólnoty, a czym innym obowiązki publicznoprawne związane ze sposobem wykorzystywania lokalu, świadczeniem usług noclegowych, bezpieczeństwem budynku czy prowadzeniem określonej działalności. Zakres wymaganych formalności może więc zależeć od charakteru, sposobu oraz skali udostępniania mieszkania. Znaczenie mają również zmieniające się regulacje dotyczące rynku krótkoterminowego zakwaterowania. Od 20 maja 2026 r. stosowane jest rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 dotyczące gromadzenia i udostępniania danych związanych z usługami najmu krótkoterminowego. Jednocześnie trwają prace legislacyjne nad dalszym uregulowaniem tego rynku. 14 lipca 2026 r. Rada Ministrów przyjęła rządowy projekt nowelizacji dotyczącej między innymi najmu krótkoterminowego, a 21 lipca projekt wpłynął do Sejmu. Na obecnym etapie są to nadal projektowane rozwiązania, dlatego przed rozpoczęciem lub kontynuowaniem działalności warto sprawdzać aktualny stan prawny.

Jak bezpiecznie prowadzić najem krótkoterminowy?

Najem krótkoterminowy co do zasady nie wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej wyłącznie dlatego, że lokal ma być udostępniany na krótkie pobyty. Wspólnota zajmuje się przede wszystkim zarządzaniem nieruchomością wspólną i nie może samodzielnie rozszerzać swoich kompetencji na sposób korzystania z odrębnego lokalu. Właściciel powinien jednak pamiętać, że sposób użytkowania mieszkania może wpływać na funkcjonowanie całego budynku. Powtarzające się uciążliwości, szkody lub niewłaściwe korzystanie z części wspólnych mogą uzasadniać reakcję wspólnoty, natomiast ingerencja w nieruchomość wspólną może wymagać odpowiedniej decyzji właścicieli lokali. Bardzo ważne jest również przestrzeganie zasad porządku domowego i bieżące reagowanie na sytuacje, które mogą prowadzić do konfliktów z innymi właścicielami. Warto przy tym pamiętać, że poza relacją ze wspólnotą znaczenie mogą mieć również dodatkowe obowiązki wynikające z przepisów dotyczących sposobu udostępniania lokalu. Bezpieczne prowadzenie najmu wymaga więc wyraźnego rozdzielenia prawa właściciela do dysponowania lokalem od zasad zarządzania nieruchomością wspólną oraz bieżącego sprawdzania obowiązujących wymogów prawnych.