Ikona mediów społecznościowych Ikona mediów społecznościowych
Ikona mediów społecznościowych Ikona mediów społecznościowych
Ikona mediów społecznościowych Ikona mediów społecznościowych
Ikona mediów społecznościowych Ikona mediów społecznościowych

Kto powinien dbać o zieleń na terenie wspólnoty mieszkaniowej?

Integrum ManagementKropka Dodano: 27.04.2026 Kropka Kategoria: Zarządzanie Nieruchomościami
Zieleń na terenie wspólnoty mieszkaniowej to ważny element codziennego otoczenia oraz istotny element części wspólnej nieruchomości. Trawniki, drzewa, krzewy, rabaty, żywopłoty i niewielkie skwery wpływają na standard nieruchomości, ale też komfort życia, bezpieczeństwo poruszania się po osiedlu, sposób korzystania z części wspólnych oraz ogólny wizerunek nieruchomości. Dobrze utrzymany teren zielony podnosi jakość przestrzeni, sprzyja odpoczynkowi i sprawia, że osiedle staje się bardziej przyjazne, uporządkowane i zadbane. Jednocześnie, wymaga regularnych decyzji organizacyjnych, finansowych i prawnych, ponieważ nawet pozornie proste prace (np. koszenie trawy) powinny być prowadzone w odpowiedni sposób. W praktyce często pojawia się więc pytanie, kto właściwie powinien się tym zajmować: zarząd wspólnoty, zarządca, firma zewnętrzna, a może sami mieszkańcy? Odpowiedź nie sprowadza się do jednej osoby ani jednego podmiotu, ponieważ odpowiedzialność za zieleń wynika z granicy nieruchomości wspólnej, przyjętego sposobu zarządzania oraz zakresu niezbędnych prac. W dalszej części niniejszego artykułu wyjaśniamy, jak rozsądnie podzielić te obowiązki i na co zwrócić uwagę, aby zieleń wspólnotowa była zadbana, bezpieczna i zgodna z obowiązującymi przepisami.

Jak rozumieć zieleń jako część nieruchomości wspólnej?

Jeżeli trawniki, drzewa, krzewy, alejki, rabaty lub inne elementy zieleni znajdują się na gruncie należącym do wspólnoty mieszkaniowej i służą wszystkim właścicielom lokali, należy traktować je jako część wspólną nieruchomości. Oznacza to, że nie są one własnością jednego mieszkańca tylko dlatego, że znajdują się pod jego oknem, przy jego balkonie albo w pobliżu wejścia do jego klatki. Takie tereny służą ogółowi właścicieli – nawet jeśli w praktyce częściej korzystają z nich wybrane osoby. Z tego powodu decyzje dotyczące pielęgnacji zieleni, czyli wydatki powinny być podejmowane w ramach zasad zarządzania nieruchomością wspólną. Dotyczy to zarówno regularnego koszenia trawy, grabienia liści, podlewania, przycinania krzewów oraz usuwania suchych gałęzi, jak i planowania nowych nasadzeń. Właściciele lokali mają prawo współkorzystać z części wspólnych zgodnie z ich przeznaczeniem, ale jednocześnie powinni robić to tak, aby nie ograniczać tego innym. Dlatego samowolne sadzenie drzew, wycinanie krzewów, grodzenie fragmentów trawnika, ustawianie prywatnych donic w ciągach komunikacyjnych oraz przekształcanie części zieleni w „prywatny ogródek” może prowadzić do sporów. Zieleń wspólnotowa powinna być traktowana jako wspólne dobro, a nie przestrzeń do indywidualnego jej zagospodarowania bez uzgodnień.

Jaką rolę pełni zarząd wspólnoty w utrzymaniu zieleni?

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej odpowiada za bieżące prowadzenie spraw wspólnoty i jej reprezentowanie na zewnątrz, dlatego w praktyce to właśnie on nadzoruje utrzymanie zieleni na nieruchomości wspólnej. Nie oznacza to jednak, że członkowie zarządu muszą osobiście kosić trawę, podlewać rośliny lub wykonywać prace ogrodnicze. Ich zadaniem jest dopilnowanie, aby teren był utrzymywany w sposób racjonalny, bezpieczny i zgodny z prawem oraz interesem właścicieli lokali. Zarząd może zatem zlecić pielęgnację zieleni firmie zewnętrznej, ustalić harmonogram prac, podpisać stosowne umowy, kontrolować (także z udziałem administratora) jakość wykonania usługi, reagować na zgłoszenia mieszkańców oraz planować wydatki związane z utrzymaniem terenu. W ramach czynności zwykłego zarządu, czyli w zakresie umowy, którą podpisuje zarząd na to zadanie, mieszczą się typowe i powtarzalne działania, takie jak: koszenie trawy, grabienie liści, sezonowe porządki, podstawowa pielęgnacja krzewów oraz usuwanie drobnych zaniedbań. Jeżeli jednak, planowane są większe inwestycje, które zmieniają charakter części wspólnej, generują istotne koszty albo wykraczają poza zwykłą konserwację, zarząd powinien uzyskać zgodę właścicieli w formie uchwały sankcjonującej zmiany oraz wydatki. Dotyczy to na przykład większej przebudowy terenu zielonego, stworzenia nowej strefy rekreacyjnej, likwidacji znacznej części trawnika, wykonania kosztownego systemu nawadniania albo zmiany przeznaczenia fragmentu nieruchomości wspólnej. Wynika to wprost z zapisów art. 22 ust.3 pkt.4 ustawy o własności lokali, czyli konieczności uzyskania zgody właścicieli lokali na zmianę przeznaczenia części wspólnej nieruchomości.

Kiedy zarządca odpowiada za organizację prac przy zieleni?

Zarządca lub administrator nieruchomości odgrywa bardzo ważną rolę w codziennym utrzymaniu zieleni, jednak zakres jego odpowiedzialności zależy przede wszystkim od umowy zawartej ze wspólnotą. Jeżeli wspólnota powierzyła obsługę terenu profesjonalnemu podmiotowi, zarządca w ramach swojej umowy koordynuje prace porządkowe i ogrodnicze, kontaktuje się z wykonawcami, zbiera oferty, przyjmuje zgłoszenia mieszkańców oraz nadzoruje prace, jak koszenie trawy, pielęgnację krzewów, wywóz odpadów zielonych i usuwanie skutków wichur. Nie oznacza to jednak, że może samodzielnie decydować o każdej ingerencji w zieleń, ponieważ działa w granicach udzielonego umocowania w umowie, porusza się finansowo w ramach przyjętego uchwałą planu gospodarczego lub innych uchwał właścicieli lokali oraz obowiązujących przepisów prawa. Prawidłowe zarządzanie nieruchomościami Poznań w tym obszarze wymaga więc zarówno dobrej organizacji, jak i znajomości procedur dotyczących części wspólnych. W dobrze funkcjonującej wspólnocie zarządca powinien łączyć bieżącą koordynację prac z rozsądnym doradztwem: wskazywać, kiedy wystarczy standardowa pielęgnacja, kiedy potrzebna jest opinia dendrologiczna, kiedy należy przewidzieć dodatkowe środki, a kiedy konieczna może być procedura administracyjna związana np. z wycinką drzewa. Właściciele powinni traktować zarządcę jako koordynatora działań ustalonych przez wspólnotę. Ostatecznie decyzje i koszty dotyczące nieruchomości wspólnej nadal pozostają po stronie wspólnoty.

Kiedy decyzje o zieleni wymagają uchwały właścicieli?

Uchwała właścicieli lokali jest niezbędna, gdy decyzja dotycząca zieleni przekracza czynności zwykłego zarządu oraz bieżącego utrzymania nieruchomości. Regularne koszenie, grabienie, podstawowe prace porządkowe oraz standardowa pielęgnacja roślin mają zazwyczaj charakter eksploatacyjny i mogą być organizowane przez zarząd lub zarządcę w ramach bieżącego zarządzania. Inaczej jest jednak w sytuacji, gdy wspólnota chce przeznaczyć większe środki na nową aranżację zieleni, zmienić funkcję części terenu, usunąć znaczną liczbę nasadzeń, zlikwidować ogródek, stworzyć plac zabaw, strefę wypoczynku bądź parking albo wykonać inwestycję, która wyraźnie wpływa na sposób korzystania z nieruchomości wspólnej lub wprost zmienia jej przeznaczenie. W takich przypadkach uchwała jest koniecznością, ponadto porządkuje odpowiedzialność i ogranicza ryzyko sporów między właścicielami lokali. Właściciele lokali muszą mieć możliwość poznania kosztów zmian, zakresu planowanych prac, przewidywanych skutków oraz ewentualnych alternatyw. Dobre przygotowanie uchwały ma duże znaczenie formalne i praktyczne: warto wskazać w niej zakres robót, maksymalny koszt, źródło finansowania, ewentualne upoważnienie dla zarządu do wyboru wykonawcy oraz zasady dalszej pielęgnacji. Dzięki temu zieleń staje się elementem świadomie prowadzonej gospodarki nieruchomością.

Kto ponosi koszty utrzymania zieleni we wspólnocie?

Koszty bieżącego utrzymania zieleni na terenie wspólnoty mieszkaniowej obciążają właścicieli lokali proporcjonalnie do posiadanych udziałów, jako wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. W praktyce są one finansowane z zaliczek wnoszonych przez właścicieli co miesiąc – zgodnie z rocznym planem gospodarczym i ustaloną wysokością opłat. Właściciel lokalu nie może odmówić udziału w tych kosztach tylko dlatego, że sam nie korzysta z trawnika albo nie interesuje się zielenią. Tak samo jak ma obowiązek ustawowy partycypować w kosztach utrzymania klatki schodowej, dachu, windy, elewacji czy oświetlenia części wspólnych, uczestniczy również w kosztach właściwego utrzymania terenu należącego do wspólnoty. Oczywiście wspólnota mieszkaniowa powinna gospodarować środkami rozsądnie. Zbyt częste, nieuzasadnione lub niekontrolowane zlecenia prac mogą budzić sprzeciw właścicieli – zwłaszcza gdy nie wynikają z planu gospodarczego albo nie są poparte realną potrzebą. Dlatego, dobrymi praktykami są przejrzyste rozliczanie usług, porównywanie ofert, ustalanie standardu utrzymania zieleni w umowie oraz informowanie właścicieli o większych wydatkach.

Czy mieszkańcy mogą samodzielnie dbać o zieleń wspólnotową?

Zaangażowanie mieszkańców w pielęgnację zieleni może być bardzo wartościowe, ale powinno odbywać się w sposób uzgodniony ze wspólnotą, zarządem lub zarządcą. Jeżeli mieszkańcy chcą posadzić kwiaty przy wejściu, uporządkować niewielką rabatę, podlewać rośliny w okresie suszy albo zgłaszać potrzebę przycięcia gałęzi, takie działania mogą poprawić wygląd nieruchomości i budować poczucie współodpowiedzialności. Problem pojawia się jednak wtedy, gdy indywidualna aktywność przeradza się w samowolne decyzje dotyczące części wspólnej. Mieszkaniec nie powinien bez zgody wspólnoty wycinać krzewów, usuwać drzew, sadzić dużych roślin, przekopywać trawników, stosować środków chemicznych, montować obrzeży, grodzić terenu ani zmieniać przeznaczenia zieleni. Nawet dobre intencje mogą doprowadzić do szkody, konfliktu sąsiedzkiego albo naruszenia przepisów. Szczególnej ostrożności wymagają takie elementy zieleni, jak drzewa i większe krzewy, ponieważ ich usunięcie może podlegać procedurom wynikającym z przepisów o ochronie przyrody. Wspólnota mieszkaniowa powinna więc jasno określić, jakie drobne działania mieszkańców są akceptowane, a jakie wymagają wcześniejszej zgody. Najlepszym rozwiązaniem jest, gdy wszelkie inicjatywy są zgłaszane zarządowi, omawiane z właścicielami lokali i wpisywane w spójną koncepcję utrzymania terenu.

Jak wspólnota powinna rozsądnie dbać o tereny zielone?

Za zieleń na terenie wspólnoty mieszkaniowej odpowiada przede wszystkim wspólnota jako ogół właścicieli lokali, natomiast bieżącą organizacją prac zajmuje się zarząd, zarządca albo administrator – w granicach swoich kompetencji i zakresu umowy. Właściciele lokali finansują utrzymanie części wspólnych – włączając w to tereny zielone – poprzez zaliczki i opłaty związane z zarządem nieruchomością wspólną. Standardowe prace pielęgnacyjne mogą być prowadzone w ramach czynności zwykłego zarządu, jednak większe inwestycje, zmiany sposobu korzystania, czy przeznaczenia terenu lub kosztowne przekształcenia zieleni muszą być poprzedzone uchwałą właścicieli wyrażającą konkretną zgodę na zmiany oraz wydatkowanie środków finansowych. Szczególnej ostrożności wymagają drzewa i krzewy, ponieważ ich usuwanie może wymagać zezwolenia administracyjnego, zgłoszenia albo sprawdzenia dodatkowych ograniczeń wynikających z przepisów o ochronie przyrody. Dlatego decyzje dotyczące zieleni nie powinny być podejmowane przypadkowo, lecz wynikać z realnych potrzeb wspólnoty mieszkaniowej, stanu terenu i możliwości finansowych właścicieli. Najlepszym rozwiązaniem jest jasny podział ról: właściciele określają kierunek i finansują utrzymanie, zarząd lub zarządca organizuje prace i negocjuje umowy, firma zewnętrzna wykonuje zadania fachowo, a mieszkańcy zgłaszają potrzeby i mogą wspierać drobne działania po wcześniejszym uzgodnieniu. Dzięki temu zieleń pozostaje zadbana, bezpieczna i zgodna z interesem całej wspólnoty, a także podnosi wartość nieruchomości.