Ikona mediów społecznościowych Ikona mediów społecznościowych
Ikona mediów społecznościowych Ikona mediów społecznościowych
Ikona mediów społecznościowych Ikona mediów społecznościowych
Ikona mediów społecznościowych Ikona mediów społecznościowych

Kto odpowiada za zieleń we wspólnocie, zwłaszcza podczas suszy?

Integrum ManagementKropka Dodano: 08.06.2026 Kropka Kategoria: Zarządzanie Nieruchomościami
Szczególnie czas suszy pokazuje, że utrzymanie zieleni wokół budynku nie jest wyłącznie kwestią estetyki, lecz również elementem odpowiedzialnego dbania o nieruchomość wspólną. Trawniki, drzewa, krzewy, rabaty, żywopłoty oraz systemy nawadniania stanowią część majątku wspólnego, za który odpowiada wspólnota mieszkaniowa jako ogół właścicieli lokali. W praktyce oznacza to potrzebę uporządkowania decyzji, kosztów, zakresu prac oraz odpowiedzialności poszczególnych osób i podmiotów. Przy długotrwałym braku opadów nie wystarczy ogólne stwierdzenie, że „ktoś powinien podlać zieleń”. Trzeba ustalić, czy dany teren należy do części wspólnej, kto organizuje prace, z jakich środków są one finansowane, czy obowiązują może lokalne ograniczenia w zużyciu wody oraz czy planowane działania mieszczą się w bieżącym planie utrzymania nieruchomości, czy wymagają już uchwały właścicieli lokali. Właśnie w takich sytuacjach zarządzanie nieruchomościami Kielce wymaga nie tylko sprawnej reakcji, ale także znajomości procedur, granic odpowiedzialności i zasad podejmowania decyzji we wspólnocie mieszkaniowej.

Czy zieleń jest częścią nieruchomości wspólnej?

Przy ocenie odpowiedzialności za zieleń trzeba najpierw ustalić, jaki status ma teren, na którym się ona znajduje. Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Jeżeli więc trawnik, dziedziniec, skarpa, rabata, drzewa, krzewy lub instalacja nawadniająca znajdują się na gruncie wspólnoty i służą ogółowi właścicieli lokali, należy traktować je jako element nieruchomości wspólnej. Ma to bezpośrednie znaczenie dla sposobu podejmowania decyzji i finansowania prac. O zieleni wspólnej nie powinien samodzielnie rozstrzygać pojedynczy mieszkaniec ani właściciel jednego lokalu – nawet jeśli korzysta z niej najczęściej albo znajduje się ona tuż przy jego mieszkaniu. Inaczej można oceniać sytuację, gdy określony fragment gruntu został oddany konkretnemu właścicielowi do wyłącznego korzystania (np. jako ogródek przy lokalu na parterze).

Przepisy prawa o utrzymaniu zieleni

Odpowiedzialności za zieleń podczas suszy nie można oceniać wyłącznie z perspektywy praktyki ogrodniczej. Jeżeli trawniki, drzewa, krzewy, rabaty lub instalacje nawadniające należą do nieruchomości wspólnej, znaczenie mają również przepisy określające zasady ponoszenia kosztów, podejmowania decyzji oraz rozróżniania bieżącego utrzymania od działań przekraczających zwykły zarząd. Jest to szczególnie ważne wtedy, gdy trzeba działać szybko, ale zakres planowanych prac może wpływać na budżet wspólnoty albo sposób korzystania z części wspólnych. W praktyce pozwala to ustalić, kiedy zarząd lub zarządca może zorganizować prace w ramach obowiązującego rocznego planu gospodarczego, a kiedy konieczna może być uchwała właścicieli lokali. Najważniejsze znaczenie mają tutaj przede wszystkim poniższe przepisy ustawy o własności lokali:
  • art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali – właściciele lokali uczestniczą w wydatkach i ciężarach związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do swoich udziałów. W odniesieniu do zieleni oznacza to, że koszty jej pielęgnacji, podlewania lub odtworzenia obciążają właścicieli lokali jako wspólnotę;
  • art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali – właściciel lokalu ma obowiązek uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Jeżeli zieleń należy do części wspólnych, jej utrzymanie nie jest więc sprawą pojedynczych mieszkańców;
  • art. 22 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali – przepisy odróżniają czynności zwykłego zarządu od czynności przekraczających zwykły zarząd. Bieżące podlewanie, koszenie, pielęgnacja roślin lub drobne naprawy mogą mieścić się w zwykłym zarządzie, jeżeli odpowiadają przyjętemu planowi gospodarczemu;
  • art. 22 ust. 3 pkt 4 ustawy o własności lokali – zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd. Jeżeli więc wspólnota rozważa likwidację zieleni, przebudowę terenu, zmianę funkcji gruntu albo większą inwestycję w system nawadniania, konieczna jest uchwała właścicieli lokali.

Kto decyduje o bieżących pracach przy zieleni wspólnej?

Organizacja bieżących prac zależy od tego, jak we wspólnocie mieszkaniowej ukształtowano zarząd nieruchomością wspólną. Zarząd wspólnoty, zarządca albo administrator mogą koordynować podlewanie, kontaktować się z firmą ogrodniczą, zbierać oferty, zlecać pilne prace, nadzorować wykonawcę i informować właścicieli lokali o stanie zieleni, jednak zakres ich kompetencji nie jest taki sam. Zarząd wspólnoty działa na podstawie zasad wynikających z ustawy o własności lokali i uchwał właścicieli, natomiast zarządca lub administrator powinien działać w granicach zawartej umowy, udzielonego umocowania, rocznego planu gospodarczego oraz decyzji właścicieli lokali. Podczas suszy szczególnie ważne jest ustalenie praktycznego trybu działania: zgłoszenia o stanie roślin, ocena pilności interwencji, regularny kontakt z wykonawcą, kontrola zużycia wody oraz informowanie właścicieli o kosztach. Mieszkańcy mogą zgłaszać problemy zauważone podczas codziennego korzystania z budynku i jego otoczenia, ale samo zgłoszenie nie przesądza jeszcze ani o zakresie prac, ani o sposobie ich finansowania. Dobrze zarządzana wspólnota powinna mieć w tym zakresie prostą i zrozumiałą procedurę, ponieważ w okresie upałów opóźnienie decyzji nawet o kilka dni może doprowadzić do trwałego uszkodzenia części nasadzeń.

Kiedy prace przy zieleni wymagają uchwały właścicieli?

Jeżeli działania mają charakter bieżącego utrzymania, służą zachowaniu istniejącego stanu nieruchomości i mieszczą się w zatwierdzonym planie gospodarczym, są realizowane w ramach czynności zwykłego zarządu. Dotyczy to na przykład okresowego podlewania, ograniczenia koszenia w czasie upałów, ściółkowania rabat, pielęgnacji krzewów, usuwania suchych gałęzi zagrażających bezpieczeństwu, naprawy drobnej awarii zraszacza albo zamówienia dodatkowej usługi ogrodniczej o niewielkiej wartości. Uchwała wspólnoty mieszkaniowej będzie natomiast potrzebna wtedy, gdy planowane prace wiążą się z istotnymi kosztami, wykraczają znacząco poza przyjęty budżet, prowadzą do zmiany sposobu korzystania z części wspólnej albo zmieniają przeznaczenie danego obszaru. Przykładami mogą być między innymi: montaż rozbudowanego systemu automatycznego nawadniania, wykonanie zbiorników retencyjnych, przebudowa dziedzińca, zamiana trawnika na parking albo likwidacja znacznej części zieleni. Przy takich działaniach – zwłaszcza przy usuwaniu drzew i krzewów – trzeba uwzględnić nie tylko decyzję wewnątrz wspólnoty, ale także przepisy ustawy o ochronie przyrody, w szczególności regulacje dotyczące zezwoleń na usunięcie drzewa lub krzewu oraz oględzin prowadzonych przez właściwy organ. Choć susza uzasadnia pilne działania pielęgnacyjne, nie może być traktowana jako pretekst do pomijania wymaganych procedur.

Koszty podlewania i pielęgnacji zieleni

Koszty utrzymania zieleni należącej do nieruchomości wspólnej powinny być rozliczane jako koszty zarządu nieruchomością wspólną i obciążają właścicieli lokali proporcjonalnie do ich udziałów. W praktyce są one finansowane z zaliczek ustalanych w rocznym planie gospodarczym, przy czym art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali przewiduje, że właściciele lokali uiszczają zaliczki na pokrycie kosztów zarządu. Jeżeli plan gospodarczy obejmuje utrzymanie zieleni, podstawową pielęgnację, usługi ogrodnicze oraz wodę zużywaną na potrzeby części wspólnych, zarząd lub zarządca może działać w tych granicach. Problem pojawia się wtedy, gdy susza generuje wydatki wyższe niż zakładano – np. dodatkowe podlewanie, ratowanie młodych drzew, naprawę instalacji, wymianę uschniętych roślin albo zamówienie prac nieprzewidzianych w budżecie. W takiej sytuacji właściciele lokali powinni otrzymać jasne wyjaśnienie, jakie prace są konieczne, jaki jest ich koszt, czy można je sfinansować z bieżących środków, czy potrzebna jest zmiana planu gospodarczego, wykorzystanie funduszu remontowego albo podjęcie dodatkowej uchwały. Przejrzyste i dobrze udokumentowane rozliczenia ograniczają ryzyko sporu, zwłaszcza gdy część właścicieli oczekuje intensywnego podlewania, a część domaga się ograniczenia zużycia wody i kosztów.

Jak pogodzić ochronę zieleni z oszczędzaniem wody?

W okresie suszy wspólnota powinna śledzić komunikaty gminy, przedsiębiorstwa wodociągowego, wojewody oraz innych właściwych organów, odróżniając apel o oszczędzanie wody od wiążącego ograniczenia wynikającego z aktu prawa miejscowego lub innych formalnych decyzji. Prawo wodne wskazuje, że korzystanie z wód nie powinno prowadzić do marnotrawstwa, a w określonych sytuacjach związanych między innymi z suszą możliwe jest wprowadzanie czasowych ograniczeń w korzystaniu z wód. Jeżeli takie ograniczenia obejmują podlewanie terenów zielonych wodą z sieci, wspólnota powinna dostosować do nich swoje działania, a jednocześnie szukać rozsądnych sposobów ograniczenia strat w zieleni. Racjonalne postępowanie może polegać na priorytetowej ochronie drzew, młodych nasadzeń i krzewów wieloletnich, ograniczeniu podlewania trawników, zmianie godzin podlewania na poranne lub wieczorne, ściółkowaniu gleby, rzadszym koszeniu trawy, wykorzystaniu deszczówki oraz konsultacji z firmą ogrodniczą. Warto również pamiętać o art. 61 Prawa budowlanego, który nakłada na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego obowiązek utrzymywania i użytkowania obiektu zgodnie z określonymi zasadami oraz zapewnienia bezpiecznego użytkowania przy dochowaniu należytej staranności w razie oddziaływania czynników zewnętrznych. Jeżeli susza prowadzi do obumierania drzew, pękania konarów, osiadania gruntu, uszkodzenia skarp albo zagrożenia dla ciągów pieszych, sprawa wymaga oceny, udokumentowania i odpowiedniej reakcji.

Jak odpowiedzialnie zarządzać zielenią w okresie suszy?

Odpowiedzialne zarządzanie zielenią we wspólnocie w okresie suszy nie sprowadza się do prostego wskazania jednej osoby, która „ma podlewać”. Jeżeli zieleń stanowi część nieruchomości wspólnej, dotyczy majątku wszystkich właścicieli lokali i powinna być utrzymywana zgodnie z zasadami zarządzania nieruchomością wspólną. Właściciele lokali finansują koszty utrzymania części wspólnych, zarząd podejmuje działania w granicach swoich kompetencji, zarządca lub administrator organizuje prace zgodnie z umową i uchwałami, a wykonawca realizuje powierzony zakres usług. Bieżące podlewanie, drobna pielęgnacja i podstawowe prace porządkowe mogą mieścić się w czynnościach zwykłego zarządu, natomiast większe inwestycje, istotne wydatki, zmiana funkcji terenu albo ingerencja w przeznaczenie części wspólnej wymagają uchwały właścicieli lokali. W czasie suszy ważne są także kontrola lokalnych ograniczeń w korzystaniu z wody, racjonalne planowanie kosztów, dokumentowanie decyzji i ochrona tych elementów zieleni, których utrata byłaby dla wspólnoty najbardziej dotkliwa. Im wcześniej wspólnota uporządkuje zasady działania w takich sytuacjach, tym łatwiej będzie reagować sprawnie – bez chaosu organizacyjnego i niepotrzebnych sporów. Takie podejście pozwala zachować porządek organizacyjny, ograniczyć ryzyko konfliktów i prowadzić sprawy wspólnoty zgodnie z prawem oraz interesem właścicieli lokali.