Strona główna / Blog / Jakie budynki mieszkalne obejmą nowe przepisy o obowiązkowych windach?

Jakie budynki mieszkalne obejmą nowe przepisy o obowiązkowych windach?

Integrum Management Kropka

Dodano: 06.04.2026 Kropka

Kategoria: Zarządzanie Nieruchomościami

Temat obowiązkowych wind w budynkach mieszkalnych budzi obecnie ogromne zainteresowanie, ponieważ dotyka jednocześnie komfortu życia, dostępności architektonicznej, kosztów inwestycji oraz zgodności z przepisami. Warto jednak od razu doprecyzować, że obecnie nowe regulacje nadal pozostają na etapie projektu procedowanego w Rządowym Centrum Legislacji, a zgodnie z aktualnym projektem mają wejść w życie 20 września 2026 r., przy czym termin ten może jeszcze ulec zmianie w toku dalszych prac legislacyjnych. Dla właścicieli, wspólnot mieszkaniowych, deweloperów i osób zarządzających nieruchomościami najważniejsze jest więc nie tylko to, kogo obejmie obowiązek montażu windy, ale też jak odróżnić obecne obowiązki od nowych zasad planowanych od jesieni 2026 roku. W praktyce rozsądne zarządzanie nieruchomościami wymaga spokojnej analizy, ponieważ medialne uproszczenie o „obowiązkowych windach we wszystkich blokach” nie oddaje rzeczywistego zakresu projektowanych zmian. W dalszej części niniejszego artykułu przyglądamy się więc dokładnie temu, jakie budynki mieszkalne faktycznie obejmą nowe przepisy i co to będzie oznaczać w praktyce.

Jak interpretować nowe przepisy o windach w budynkach mieszkalnych?

Nowe przepisy nie obejmą wszystkich budynków mieszkalnych w jednakowy sposób, ponieważ projekt rozporządzenia wyraźnie różnicuje zakres obowiązków w zależności od rodzaju obiektu oraz jego wysokości mierzonej liczbą kondygnacji. W aktualnym brzmieniu projektu wskazano wprost, że obowiązek wyposażenia w dźwig osobowy lub osobowo-towarowy ma dotyczyć budynku mieszkalnego wielorodzinnego mającego trzy lub więcej kondygnacji. Oznacza to, że planowane regulacje nie są kierowane do całego rynku mieszkaniowego, lecz przede wszystkim do budownictwa wielorodzinnego, czyli bloków i podobnych obiektów z większą liczbą lokali. W praktyce zarządzanie nieruchomościami powinno więc uwzględniać nie tylko sam fakt pojawienia się nowych przepisów, ale również ich precyzyjny zakres, aby nie utożsamiać ich z powszechnym obowiązkiem montażu wind w każdym budynku mieszkalnym. Taki kierunek zmian wynika z dążenia do poprawy dostępności przede wszystkim tam, gdzie z jednego obiektu korzysta większa liczba mieszkańców, a codzienne pokonywanie schodów może stanowić realną barierę. Dlatego, interpretując nowe regulacje, warto oddzielić medialne uproszczenia od treści projektu i rzetelnie ocenić, których budynków mieszkalnych nowe wymagania faktycznie będą dotyczyć.

Jak wygląda obecny stan prawny przed 20 września 2026 roku?

Przed 20 września 2026 roku nadal obowiązują dotychczasowe warunki techniczne określone w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury, które zostało ogłoszone w tekście jednolitym w Dz.U. z 2022 r. poz. 1225. Zgodnie z tymi przepisami budynek użyteczności publicznej, budynek mieszkalny wielorodzinny, budynek zamieszkania zbiorowego oraz inne obiekty wskazane w rozporządzeniu należy wyposażyć w dźwig osobowy wtedy, gdy różnica poziomów posadzek pomiędzy pierwszą a najwyższą kondygnacją nadziemną przekracza 9,5 m. Jeżeli natomiast budynek mieszkalny wielorodzinny nie jest wyposażony w dźwig, trzeba zapewnić osobom z niepełnosprawnościami dostęp do mieszkań położonych na pierwszej kondygnacji nadziemnej oraz do kondygnacji podziemnej z miejscami postojowymi – poprzez wykonanie pochylni albo zastosowanie odpowiedniego urządzenia technicznego. W praktyce zarządzanie nieruchomościami Gdańsk powinno więc już dziś opierać się na prawidłowym odczytaniu aktualnych wymagań, a nie na zapowiedziach zmian, które dopiero mają wejść w życie. Oznacza to, że do tej daty inwestorzy, wspólnoty i właściciele budynków powinni oceniać obowiązek montażu windy przede wszystkim według obecnych parametrów wysokościowych, a nie według planowanego kryterium liczby kondygnacji.

Jak rozumieć próg trzech kondygnacji w nowych przepisach?

Pojęcie „trzy lub więcej kondygnacji” ma w nowych przepisach kluczowe znaczenie, ponieważ to właśnie ono przesądza o powstaniu obowiązku wyposażenia budynku mieszkalnego wielorodzinnego w dźwig. W praktyce nie chodzi wyłącznie o liczbę nadziemnych pięter widocznych z zewnątrz, lecz o łączną liczbę kondygnacji, a więc sumę kondygnacji nadziemnych i podziemnych. Przy ocenie obiektu trzeba zatem uwzględnić także część podziemną, o ile w rozumieniu przepisów stanowi ona odrębną kondygnację. Jednocześnie zarządzanie nieruchomościami powinno uwzględniać, że do tego limitu nie wlicza się kondygnacji, na których znajdują się wyłącznie pomieszczenia techniczne. W praktyce może to mieć duże znaczenie szczególnie w przypadku budynków o bardziej rozbudowanym układzie funkcjonalnym. W rezultacie nie każdy poziom budynku automatycznie zwiększy liczbę kondygnacji istotnych dla obowiązku montażu windy. Dlatego przy interpretacji tego progu nie wystarczy potoczne stwierdzenie, ile budynek ma pięter, lecz trzeba dokładnie przeanalizować jego układ funkcjonalny i sposób wykorzystania poszczególnych poziomów. To właśnie ten detal może w praktyce przesądzić o tym, czy dany obiekt rzeczywiście zostanie objęty nowym obowiązkiem.

Jakie wyjątki od obowiązku windy przewidują nowe przepisy?

Projekt przewiduje wyjątki od obowiązku wyposażenia budynku w windę, ale nie mają one charakteru ogólnego i odnoszą się wyłącznie do ściśle określonych przypadków. Nie można więc zakładać, że każdy budynek mieszkalny wielorodzinny spełniający podstawowe kryterium automatycznie będzie musiał zostać wyposażony w dźwig. Znaczenie mają tutaj szczegóły dotyczące układu funkcjonalnego budynku, sposobu wykorzystania poszczególnych kondygnacji oraz rodzaju planowanych prac inwestycyjnych. To właśnie te elementy decydują o tym, czy w danym przypadku możliwe będzie zastosowanie wyjątku przewidzianego w projekcie. W praktyce oznacza to, że sama liczba kondygnacji nie zawsze przesądza jeszcze o konieczności montażu windy – najlepiej widać to w konkretnych przypadkach wskazanych w projekcie:

trzykondygnacyjny budynek z lokalami dwupoziomowymi na ostatniej kondygnacji – w aktualnej wersji projektu przewidziano możliwość odstępstwa od obowiązku wyposażenia budynku mieszkalnego wielorodzinnego mającego trzy kondygnacje, jeżeli wszystkie pomieszczenia na ostatniej kondygnacji stanowią część lokali mieszkalnych dwupoziomowych;
kondygnacja z wyłącznie pomieszczeniami technicznymi albo będąca częścią lokali dwupoziomowych – projekt przewiduje, że nie wymaga się zapewnienia dostępu osobom z niepełnosprawnościami do kondygnacji, na której znajdują się wyłącznie pomieszczenia techniczne, ani do kondygnacji stanowiącej część lokali mieszkalnych dwupoziomowych, jeśli dostęp do niej prowadzi wyłącznie z wnętrza tych lokali;
adaptacja poddasza w starszym budynku – dopuszczalne ma być także niewyposażanie w dźwig istniejącego budynku mieszkalnego wielorodzinnego w przypadku zmiany sposobu użytkowania pomieszczeń na lokale mieszkalne na poddaszu położonym bezpośrednio nad czwartą kondygnacją nadziemną, jeżeli pozwolenie na budowę tego budynku wydano przed 1 kwietnia 1995 roku.

Jakie wymagania będą dotyczyć budynków bez windy?

Brak obowiązku montażu windy nie oznacza, że budynek pozostanie poza zakresem wymagań dotyczących dostępności. Projekt rozporządzenia zakłada, że w budynku mieszkalnym wielorodzinnym niewyposażonym w dźwig osobowy lub osobowo-towarowy trzeba będzie zapewnić osobom z niepełnosprawnościami dostęp na wszystkie kondygnacje – z wyjątkiem kondygnacji technicznych – poprzez wykonanie pochylni albo zastosowanie trwale zainstalowanego urządzenia podnoszącego. W praktyce oznacza to, że nawet tam, gdzie klasyczna winda nie będzie wymagana, obiekt nadal trzeba będzie zaprojektować lub dostosować tak, aby nie wykluczał części mieszkańców z normalnego korzystania z jego przestrzeni. Dla inwestora, zarządcy lub wspólnoty mieszkaniowej oznacza to konieczność spojrzenia szerzej niż wyłącznie na sam obowiązek montażu dźwigu. Liczyć się będą również rozwiązania alternatywne, które pozwolą spełnić wymagania dostępności w sposób zgodny z przepisami i realnymi warunkami technicznymi budynku. Ten kierunek pokazuje wyraźnie, że projektowane regulacje nie koncentrują się wyłącznie na windach, lecz na praktycznym zapewnieniu dostępu do budynku także tam, gdzie dźwig nie będzie obowiązkowy.

Czy istniejące bloki będą musiały od razu dobudować windy?

Z aktualnego projektu nie wynika, aby wszystkie istniejące budynki mieszkalne wielorodzinne miały zostać automatycznie i natychmiast objęte obowiązkiem dobudowy windy od 20 września 2026 roku. Założenie jest takie, że nowe przepisy będą stosowane przy projektowaniu, budowie, przebudowie oraz przy zmianie sposobu użytkowania budynku lub jego części, a w przypadku rozbudowy, nadbudowy i przebudowy mają odnosić się do części objętej zakresem tych robót. Oznacza to, że sam fakt istnienia starszego bloku nie będzie jeszcze równoznaczny z koniecznością jego natychmiastowego doposażenia w dźwig. W praktyce zarządzanie nieruchomościami powinno więc opierać się na precyzyjnej analizie zakresu planowanych prac, a nie na uproszczonym założeniu, że każdy istniejący budynek będzie musiał zostać od razu przebudowany. Dodatkowo projekt przewiduje, że w odniesieniu do zamierzeń budowlanych, dla których przed wejściem w życie nowych przepisów złożono właściwy wniosek, wydano pozwolenie albo dokonano skutecznego zgłoszenia, stosowane będą jeszcze przepisy dotychczasowe. Nowe regulacje mają więc najmocniej oddziaływać na nowe inwestycje oraz wybrane modernizacje, ale nie tworzą powszechnego obowiązku natychmiastowego dobudowania wind we wszystkich istniejących blokach.

Dlaczego ustawodawca zaostrza wymagania dotyczące wind?

Ustawodawca zaostrza wymagania dotyczące wind przede wszystkim dlatego, że dostrzega rosnącą potrzebę realnego zwiększania dostępności budynków mieszkalnych w codziennym życiu. W uzasadnieniu projektu wyraźnie zostało wskazane, że trudności z pokonywaniem schodów nie dotyczą wyłącznie osób z niepełnosprawnościami, ale także seniorów, opiekunów z małymi dziećmi, osób po urazach lub zabiegach oraz mieszkańców niosących cięższe zakupy bądź bagaże. Chodzi więc o to, aby budynki wielorodzinne były lepiej dopasowane do rzeczywistych potrzeb użytkowników, a nie jedynie do minimalnych standardów technicznych. W tym ujęciu coraz większego znaczenia nabierają części wspólne nieruchomości, które powinny być dostępne i funkcjonalne dla możliwie szerokiego grona mieszkańców. Zaostrzenie przepisów ma zatem służyć nie tylko poprawie komfortu, ale również ograniczeniu barier, które utrudniają swobodne korzystanie z budynku na co dzień. Jest to także odpowiedź na zmieniające się podejście do projektowania budynków mieszkalnych, w którym dostępność staje się jednym z podstawowych elementów jakości życia. W rezultacie winda przestaje być postrzegana wyłącznie jako udogodnienie, a coraz częściej traktuje się ją jako istotny element nowoczesnego i bardziej dostępnego budynku mieszkalnego.

Co naprawdę zmienią nowe przepisy o obowiązkowych windach?

Nowe przepisy o obowiązkowych windach w budynkach mieszkalnych mają objąć przede wszystkim budynki mieszkalne wielorodzinne mające trzy lub więcej kondygnacji, przy czym do tego progu nie będą wliczane kondygnacje, na których znajdują się wyłącznie pomieszczenia techniczne, a sam projekt przewiduje także wyjątki związane z określonym układem lokali dwupoziomowych. Oznacza to, że ocena tego, czy dany obiekt zostanie objęty nowym obowiązkiem, będzie wymagała analizy nie tylko samej liczby poziomów, ale również ich funkcji oraz sposobu wykorzystania. Trzeba jednocześnie pamiętać, że na ten moment nadal mówimy o projekcie rozporządzenia, którego wejście w życie zostało zaplanowane na 20 września 2026 roku. Dla deweloperów, wspólnot, spółdzielni i zarządców oznacza to konieczność uważnego śledzenia ostatecznego kształtu regulacji, ponieważ zarządzanie nieruchomościami będzie wymagało nie tylko znajomości samego obowiązku montażu windy, ale również zasad przejściowych, wyjątków oraz wymagań dostępności w budynkach, które nie będą musiały zostać wyposażone w klasyczny dźwig. To właśnie precyzja, spokój i właściwa interpretacja przepisów pozwolą odróżnić realne obowiązki od medialnych uproszczeń i trafnie ocenić, jakie skutki nowe regulacje przyniosą w praktyce.

Poprzedni artykuł